블록체인과 자산

Blockchain and property

블록체인은 부동산 시장을 이치에 맞게 조정해준다.

현대 부동산 시장의 거래에는 마찰이 많이 존재한다. 부동산 인프라는 느리고 비싸며, 취약하다. 미국에서 판매되는 주택의 경우 거래 비용이 최대 10%를 차지하고 있는 것으로 나타났다.

현재의 부동산 거래는 중개인, 정부 데이터베이스, 에스크로 회사, 변호사, 검사관, 감정인 및 공증인을 포함한 여러 중개인에 의존한다. 단기적으로는 계약과 승인을 실시간으로 공유하게 된다면, 우편 및 배달로 인한 지연이 줄어들 수 있다. 실제로 골드만 삭스는 블록체인 기술이 부동산 소유권 보험 시장에서만 연간 2~4억달라의 비용절감 효과를 얻을 수 있다고 내다 봤다. 또한 모든 당사자가 불변의 동일한 사본을 유지하므로 문서를 조정할 필요가 없다.

또한 값비싸고 많은 시간이 걸리는 기능을 블록체인 및 스마트 컨트랙트로 대체할 수 있다. 임대로, 예금, 수수료 지불 등은 자동화 될 수 있다. 에스크로 어카운트는 스마트 계약 및 다중서명 지갑을 중심으로 재설계 될 수 있다. 임대료 예치에 대한 분쟁과 같이 중립 당사자의 중재가 필요한 다른 거래에도 이러한 동일한 인프라를 사용할 수 있다.

장기적으로 블록체인 기반 레지스트리는 P2P 자산 전송을 허용하여 거래 시간을 수개월 또는 수주에서 수분으로 줄일 수 있다. 거래비용은 판매당 수천달러에서 획기적으로 감소시킬 수 있다.

거래의 용이성과 안전성은 또한 재산권을 효율적으로 분리 하는 것을 가능하게 한다. 토지 소유자는 이웃에게 신속하고 저렴하게 토지를 팔 수 있다. 투자자 들은 임대 지분을 소액으로 매입하고 자동 지불을 통해 임대료의 일부를 받을 수 있다. 이를 통해 전체 토지를 살 여유가 없는 개인은 상대적으로 적은 금액으로 부동산에 투자할 수 있다. 이러한 추세는 금융을 포함하여 막대한 영향을 미칠 수 있으며, 여러 법률 조항에 걸쳐 퍼져 있는 소규모 보둥산 투지를 위한 중개 시장을 창출 할 수 있다. 2020년 까지 부동산 투자가 전체 부동산 투자의 50%이상으로 늘어날 것으로 내다보고 있으며, 블록체인은 지역에 제한되지 않는 부동산 투자자들을 소개함으로써 이러한 추세를 증폭시킬 수 있다.

분산되어 있고, 결함에 유연하며, 사실상 불변이기 때문에 블록체인은 전통적인 트랜잭션 및 기록 보관 시스템에 비해 보안과 탄력성 측면에서 이점을 제공한다. 아이티에서 2010년 지진으로 '소유권 증서 및 토지 등기부 등본이 파괴된 사건이' 발생한 것처럼 파괴에 취약한 단일 중앙 저장소가 없기 때문에 기록은 안전하게 유지될 수 있다.

이러한 거래로 인해 발생하는 사기 및 오류는 모든 거래 행위를 추적하는 불변의 원장으로 축소될 수 있다. 이 기회는 국가 토지 등록 기관 및 소유권 보험에 대한 영향을 미칠 것이다. 소유권 증명이 블록체인에 불변하게 남게 되므로 소유권 보험 설정의 필요성이 줄어 든다. 보다 완전하고 신뢰할 수 있는 부동산 기록을 작성하면, 이는 부동산 관리인 감독 기관 및 토지 관리 회사의 중요한 자산이 될 것이다. 궁극적으로 재산권의 공식화, 현대화 및 토지 관련 데이터 수집 및 분석을 촉진할 수 있는 블록체인의 능력이 토지 지배 구조 개선을 위한 파괴적인 기술이 될 것이다.

블록체인 통합을 위한 조건

신원 확인 솔루션

토지 등록 부에서는 어떤 자산에 대해 특정인이 어떤 권리를 가지고 있는지 알려준다. 따라서 이 '누구'를 아는 것은 중요하다. 토지, 건물, 문서등은 체인에 연결 될 수 있지만, 신원은 어떻게 확인해야 할까?

2017년 캐나다에서는 SecureKey라고 하는 블록체인 기반 ID 시스템을 개발한 바 있다. 두바이와 우크라이나에서는 정부를 '체인에 연결할' 의도를 내비친 바 있다.

부산 블록체인 기반 ID플랫폼이 개발 중이며, 이를 실행가능한 옵션도 포함되어 있다. 여기에는 uPort, Civic 등의 솔루션이 있으며, 개인 디바이스가 없는 사람들을 위해 쓰이는 EverID도 있다. 여기서 언급하고자 하는 것은 이러한 시스템의 개발을 기다리라는 것이 아니고, 기존의 디지털 ID 시스템을 활용해야 한다고 생각한다. 예를 들어 스웨덴의 대형 통신회사인 Telia가 신원을 확인하기 위해 디지털 키를 제공한 바 있다. 인도에서는 Aadhaar라는 시스템이 있으며, 에스토니아 또한 강력한 비-블록체인 시스템을 갖고 있으며, 미국에서는 login.gov, 사회보장국, 또는 주정부의 DMV가 토지 등록부에 신원을 증명하는 모습을 상상할 수 있다.

새로운 시스템을 만드는 것 보다 기존에 잘 작동하고 있는 ID시스템을 활용하는 것이 훨씬 좋다. 이는 신원 확인은 별도의 기술 세트를 필요하므로, 확실히 검증된 시스템을 사용하는 것이 고품질의 정보를 가져져올 수 있다. 한 전문가는 '유저의 신원을 확인하는 것은, 시스템이 작동하기 위하여 중요한 요건이지만, 시스템에서 거래하는 모든 사람들에게 디지털 ID를 위한 요구사항이 부과되면, 아직 평등하지 못한 개발도상국의 진전을 방해할 것' 이라고 주장하기도 했다. 여기에는 동의하지만, 어쨌든 디지털 산원정보 시스템을 더 먼저 해결되어야 한다고 생각한다.

디지털화 된 등기

해시는 임의의 데이터를 고정된 크기의 비트 문자열로 매핑하고 역으로 다시 해독될 수 없게 하는 수학적 알고리즘이다. 이 해싱의 특징중 하나는 충돌저항으로, 동일한 해시를 생성하는 입력값을 찾기가 매우 어렵다. 또한 해싱은 약간의 변경만 있어도 왕전히 다른 해싱값을 생성하게 된다.

문서를 해시하고, 그 해시를 공개 체인에 게시함으로써 문서 자체를 게시하지 않아도 된다. 종이 문서는 해시할 수 없으므로 (사실 이미지도 일련의 string의 집합이므로 해싱이 가능하다.) 문서를 스캔한 뒤에 해시할 수 있다. 따라서 블록체인에 통합되기전에 모든 기록을 완전히 디지털화 해야 한다. 스웨덴과 조지아는 블록체인에 통합하기 전에 모든 기록을 디지털화 하였다.

다중 서명 지갑

만약 누군가 열쇠를 훔치거나, 분실하게 되면 어떻게 될까? 만일 누군가 머리에 총을 겨누고, 실제 열쇠 없이 디지털 서명만 하게 되면 어떻게 될까? 블록체인에 내장된 public-private 암호화 키는 키를 보유한 개인만이 등록하거나 전송할 수 있게 해준다. 그러나 이 키를 분실하거나 도난당하면 키와 관련된 재산을 복구해야 한다. 법적인 논의가 필요하겠지만, 하나의 명확한 해결책은 다중 서명 지갑이다. 이 지갑은 트랜잭션이 완료되기 전에 단일 키가 아닌 최소 여러개중 한개의 키로 검증되어야 한다. 판매자가 단순히 '판매'를 누르는 대신, 등록된 기관은 판매자와 은행가가 거래에 서명하도록 요구할 우 있다.

혹자들은 공증인이 두번째 서명자로 있어야 한다고 하지만 그렇지 않다. 블록체인 기반 플랫폼이 이미 쇠퇴하고 있는 구식 시스템에 엮여있을 필요는 없다. 공증인은 기술혁신에 직면하여 후퇴하고 있는 시스템 중 일부다. 미국에서 공증인은 역사적으로 신원을 보증하기 위하여 사용되었지만, 현대에 이르러서는 필요치 않다. 예를 들어, 은행 가 및 등록 기관과 같은 유효한 거래에 권한을 가진 다른 이해 관계자가 두번째 서명인 역할을 할 수 있다. 신원이 확인되고 모든 거래가 불변의 원장에 존재하면, 블록체인에서는 공증인이 필요하지 않으며, 비용또한 저렴하다.

프라이빗 혹은 하이브리드 블록체인

블록체인 기반 등기에는 특별한 형식이 있는 것은 아니지만, 어떤 형태로든 프라이빗 블록체인을 사용하는 것이 좋다. 그이유는 아래와 같다.

1. 사법부와 등기부는 원장을 조정할 수 있어야 한다. 비트코인과 이더리움과 같은 공개 체인에는, 공개 키로 식별된 두명의 당사자가 거래한 기록과 여기에 추가된 코멘트만 존재한다. 일반적으로 사기성 데이터가 입력된다면, 이를 수정할 수 있는 유일한 수단은 이전 항목을 뒤집는 또다른 트랜잭션 밖에 없다. 만약 법원이 한 배우자가 집을 소유해야 한다고 결론 내리지만, 다른 배우자가 이전하기를 원치 않는다면? 키를 잃어버리거나 전달하지 않고 죽는다면 소유권은? 공공 인프라 건설을 위한 비상장 토지는? 이런 것들은 공공 블록체인에서 모두 답하기 어렵다. 그러나 이러한 결정은 프라이빗 체인에, 그리고 재산권에 대한 내용은 해시되어 기재되는 퍼블릭체인에 있는, 두체인을 모두 활용하는 하이브리드 체인이라면, 등기부와 사법부에 적절한 권한을 부여하여 해결할 수 있다. 이는 실제 자산을 관리할때 중요하다.

만약 정부가 이 권한을 남용한다면? 이는 분명한 위협이지만, 블록체인의 주요한 요소중 하나는 모든 거래를 기록한다는 것이 아니다. 따라서 이러한 예외적으로 처리되는 경우에 대해서는 필요하지만, 이것이 비밀리에 시행될 필요는 없다. 모든 거래는 프라이빗 - 퍼블릭체인에 기록되고 액세스 가능한 사람들에게 볼 수 있기 때문에 적절하게 구성되면 권한을 식별하고 수정하는 것이 용이하다.

2. 퍼블릭 체인이 처리하기에는 데이터의 크기가 크다. 등기에는 증서, 제목, 지도 등이 있다. 이 모든 문서는 어딘가 보관해야 하지만, 퍼블릭체인에는 이렇게 많은 양을 넣을 수 있다. 물론 이런 문제를 해결하기 위해 IPFS, Swarm, Sia, Storj, Maidsafe와 같은 분산형 저장 전송 시스템들이 나오고 있지만, 아직 초기단계에 있다. 등기는 일반 서버에 문서에 문서를 저장하고, 해시를 퍼블릭 체인에 게시할 수 있지만, 실제 데이터의 블록체인 기반 레코드가 필요한 경우 등기는 프라이빗 블록체인을 사용해야 한다.

3. 익명성은 선택사항이 아니다.

등기는 부동산을 등록하거나 이전하는 사람을 알아야 한다. 퍼블릭 블록체인을 사용하면 키를 가진 사람이 누구든지, 자신이 무엇인지 든 관계 없이 유요한 트랜잭션을 전파할 수 있다. 등기가 올바른 신원을 확인한 당사자만이 거래할 수 있는지 확인하려면 프라이빗 블록체인이 필요하다. 재산세가 있는 지역에서는 세제 당국이 세금을 부과하기 위해 공개 키 이상을 요구할 수도 있다.

등기는 가능한 정확해야 한다.

블록체인은 불변성을 가지고 있으므로, 블록체인으로 전송되는 기존 데이터가 모두 정확한지 확인해야 한다.

디지털이든, 종이든, 기존 모든 등기에는 부정확성이 포함되어 있을 수 있다. 오류의 원인은 양성일 수 있지만, 사기와 부패는 항상 위험을 초래한다.

이상적으로는 등기가 불변의 플랫폼에 올라가기전에 모두 정리되고 최신의 상태여야 한다. 그러나 현실은 등기를 정리하는 것이 어느정도 위험성도 가지고 있다는 것이다. 등기를 투명성을 높이고 거래비용을 절감할 수 있는 플랫폼으로 끌어올리면 신속하게 정리가 가능하다. 서류 등기의 경우 특히 그렇다. 디지털화가 되기 전까지 오류를 찾는것이 매우 어렵다.

등기가 사용중이며 공개 기록으로 작동하는 경우에는 가능한 유용한 기술로 있어야 한다. 신기술로 전환하면, 오류가 있거나 충돌하는 기록이 표면적으로는 체계적으로 처리 될 수 있다. 레코드에 플래그를 지정할 수 있으며, 구현을 지연시키지 않고 모든 당사자에게 발언권을 주는 프로세스를 시작할 수 있다. 그러나 등기가 오류 투성이라면, 블록체인을 통합하기전에 그러한 오류를 처리하기 위해 자원이 소모될 수 있다.

연결성과 기술에 대한 인식

디지털 플랫폼을 채택하기전에 비용 및 지원 요구 사항을 고려해야 한다. 초기에는 추가 비용이 들어 매력적이지 않게 보일 수 있지만, 새로운 시스템은 여러가지 운영 비용을 제거할 수 있다.

블록체인 소프트웨어는 복잡하고, 하드웨어 요구사항은 상당하다. 대부분의 에이전시가 이를 사내에서 책임을 감당하기는 어렵다. 따라서 인프라 및 소프트웨어의 서비스화 모델 (IaaS&SaaS)의 확산이 필요하다. 이 모델을 통해 초기에 많은 자금을 투자하는 대신 가입 기준으로 서버 및 소프트웨어를 구매할 수 있다. 이는 일종의 BaaS (Blockchain as a Service)다. 선불비용은 없는 대신, 자동비용지불로 대체 될 것이다. 그러나 유지 보수 및 문제 해결 비용은 공급업체에서 부담하므로 매우 낮은 에러율을 담보해야 한다. 퍼블릭 블록체인이 강력해졌지만, 지갑, 거래, 스마트 컨트랙트 같은 2차 소프트웨어는 해커들의 목표가 될 수 있으므로, 전문적인 수준의 품질 보증과 관리가 필요하다.

연결이 제한되거나 소비자가 디지털 거래에 익숙하지 않은 곳에서는 블록체인이 최적이 아닐 수 있다. 시스템이 디지털화 되어 있지 않다면, 디지털화 부터 시작해야 할 것이고 이 때 부터 이미 큰 도전일 것이다. 자메이카 등기부는 직원을 재교육하고 사무실 문화를 변화시켜 새로운 디지털 시스템을 작동시켜야 했고, 블록체인 시스템으로 이동하는 것은 이와 비슷한 수준의 도전일 것이다.

시스템을 활용할 사람들에 대한 교육

이 새로운 시스템이 제대로 작동하기 위해서는 모든 당사자들이 새로운 시스템에 대해 교육 받아야 한다. 전환 초기에 블록체인과 사옿작용할 전문 커뮤니티를 참여시키는 것이 중요하다. 이를 위해서는 먼저 블록체인의 기본개념, 능력, 단어 등을 공부해야 한다. 블록체인 등기부에 대한 기술적, 구조적 요구사항에 대한 명확한 비전이 있더라도, 교육과 역량 구축이 필요할 것이다.

블록체인 등기 시스템 도입을 위한 프레임워크

Blockchain Property Registry Adoption Levels

Source: Future of Property Rights program, New America

Level	Name	설명	예시
0	통합 없음	블록체인을 사용하지 않음	대부분의 경우
1	블록체인 기록	토지거래와 관련된 기록을 퍼블릭 블록체인에 기록하기 위해 사용	브라질, 조지아, 두바이
2	스마트 워크 플로우	블록체인이 거래 과정을 기록하는데 사용됨	스웨덴, 두바이
3	스마트 에스크로	에스크로에 스마트 컨트랙트가 활용됨	Propy
4	블록체인 등기	중앙 데이터베이스를 허가된 블록체인으로 대체	두바이이, 조지아
5	권한 분리	단일 구획에 대한 다양한 권리가 블록체인에서 분리되어 관리됨	없음
6	분산된 권리	다양한 소유주에게 분배된 권리가 블록체인에서 관리됨	없음
7	P2P 거래	레벨4 시스템 내에서 중개자 없이 거래가 이루어짐	없음
8	정보처리 상호 운용	다양한 등기 블록체인이 합쳐짐	없음

부동산에서의 블록체인의 미래

블록체인이 부동산 및 토지 분야에서 널리 사용되기 위해서는 많은 장애물이 있다. 상호운영성을 위한 표준 프로토콜이 부족하고, 퍼블릭 블록체인이 소멸될 수도 있는 가능성도 있다. 또한 데이터 보안을 손상시키지 않으면서 트랜잭션의 속도도 증가해야 한다. 수많은 마이크로 트랜잭션이 발생한다면, 이를 유지하기 위해서는 적절한 처리량 대비 속도가 있어야 한다. 이는 합의 메커니즘에 달려 있다. 작업 증명은 대규모 블록체인에서는 성공적이 었지만, 느리고 많은 에너지를 필요로 한다. 이더리움의 지분증명 메커니즘은 아직 입증되지 못했다. 미국 많은 주에서 스마트 컨트랙트 및 블록체인 기록을 인정하기 위해 움직이고 있지만, 의회가 충분히 이 기술을 정의할 수 없어서 초기 법안이 계류하고 있다.